Wohnzyklus: Ende und Preissturz 2024?

Die Angebotsknappheit treibt die Preise für Wohnimmobilien seit Jahren in die Höhe. Das könnte bald ein Ende haben. Die Analysten der Deutschen Bank sagen ein Ende des landesweiten Wohnzyklus voraus – wenn auch erst in fast drei Jahren. Müssen Anleger 2024 mit sinkenden Preisen rechnen?

„Im Jahr 2021 dürfte der Zyklus aufgrund des Niedrigzinsumfelds, der fundamentalen Angebotsknappheit und der aktuellen Unterbewertung intakt bleiben“, schreiben die Forscher der Deutschen Bank (DB) in ihrem aktuellen Ausblick für den deutschen Wohnungsmarkt. Im April 2020, mitten in der Corona-Krise, waren die Analysten noch davon ausgegangen, dass der Immobilienzyklus lediglich pausieren, aber nicht enden würde – nun erwarten sie, dass der jahrelange Preisanstieg für Wohnimmobilien in spätestens drei Jahren zu Ende sein könnte.

„Die fundamentale Angebotsknappheit lässt in den kommenden Jahren nach“, erklären die DB-Ökonomen in der Analyse. „Dazu trägt auch die geringere Zuwanderung während der Pandemie bei.“

Szenario: Wohnzyklus endet in „Zinsschock“

Zudem könnten bestehende Unterbewertungen aufgrund des Niedrigzinsumfelds zunehmend abgebaut werden, wenn die Preisdynamik hoch bleibt. „Damit steigt das Risiko, dass Zinserhöhungen eine Verkaufswelle auslösen“, heißt es in der Prognose. Ökonomen weltweit erwarten derzeit einen Anstieg der Inflation, was wiederum die Zentralbanken veranlassen könnte, ihre Politik des „billigen Geldes“ zu beenden. Die Zinsen würden dann steigen und Kredite würden teurer werden. „Aber auch ohne Zinsschock verlieren deutsche Wohnimmobilien an Attraktivität, zumindest im Vergleich zu anderen Wohnimmobilienmärkten“, so die Studienautoren. Sollte der Wohnzyklus tatsächlich wie prognostiziert im Jahr 2024 enden, rechnen die DB-Forscher dennoch nur mit einem kurzfristigen Rückgang der nominalen Hauspreise. Diese Vermutung stützt sich auf historische Vergleichsdaten: Setzt sich der Zyklus zwischen 2021 und 2023 ungebremst fort, würden die Hauspreise um knapp sechs Prozent pro Jahr steigen.

Im besten Fall eine „Preisdelle“: Steigende Mietrenditen für Investoren

Dann könnten Anleger trotz des „Kurseinbruchs“ einen kumulierten Anstieg von rund 24 Prozent über das Jahrzehnt errechnen. Das wäre allerdings ein deutlicher Rückgang gegenüber dem vorangegangenen Jahrzehnt, in dem laut DB-Studie ein Plus von rund 60 Prozent erzielt wurde.

Der positive Effekt: Durch den zwischenzeitlichen Preisrückgang könnte die Mietrendite für Wohnimmobilien wieder auf rund vier Prozent steigen, was „für viele institutionelle Investoren attraktiv sein dürfte“, erwarten die Experten. Massive Verwerfungen auf dem deutschen Wohnungsmarkt würden in diesem Szenario jedenfalls nicht auftreten. „Wenn wir davon ausgehen, dass der deutsche Hauspreiszyklus ohne eine Wirtschafts- und Finanzkrise zu Ende geht, dann ist eher mit einem kurzen und relativ milden Abschwung zu rechnen“, so das Fazit der Studie. Größere Verwerfungen wären wohl nur dann zu erwarten, wenn beispielsweise die deutsche Automobilindustrie im Zuge des Trends zur E-Mobilität und zum autonomen Fahren an Wettbewerbsfähigkeit verliert, die Zuwanderung zu einer Abwanderungswelle führt oder andere große Strukturbrüche das bisherige Wirtschaftsmodell auf den Kopf stellen.

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